东部新城评估价近650万的房子，590万不到成交；单价不到4万一平的七中学区房，流拍……宁波法拍房市场也走冷了？
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在宁波二手房市场成交持续走冷之后，此前因为房源不限购而人气颇旺的法拍房市场，似乎也冒出了些许寒意。
今天，在阿里拍卖平台上，全大市共有18套法拍房（本文只指住宅，下同）拍出，而其中有14套的成交价低于评估公司给出的评估价。
两种价格差距最大的一套法拍房，成交价比评估价低一百多万元！
这是繁裕二村的一套住宅，评估总价近438万元、评估单价约31300元/平方米。而其最终成交价为320万元、成交单价约22800元/平方米，降幅接近27%。
图据阿里拍卖平台
值得关注的，还有一套位于东部新城核心区的水乡邻里花苑内、产证面积106.54平方米、为小高层中间楼层的住宅。
这套法拍房评估价647.26万元、折合单价约60753元/平方米——这个单价，与目前二手房市场上水乡邻里花苑房源的挂牌价相当。
但其经45轮竞价，最终的成交总价是588万元，折合单价约55200元/平方米，折价接近10%。
今年年初，水乡邻里花苑也有一套法拍房拍出，为小高层的顶楼、产证面积137.4平方米，当时拍了174轮之多，最终成交总价接近820万元，只比评估价低9万余元，折合成交单价约59700元/平方米。
今天拍出的水乡邻里花苑这套法拍房所在楼幢外景。图据阿里拍卖平台。
02
今天全市拍出的这批法拍房的表现，某种程度上，或可视作宁波房地产调控新政于4月17日起施行至今，宁波法拍房市场走势的一个缩影。
我们“宁波楼市报道”据阿里拍卖平台数据，统计了4月17日至今天，海曙、江北、鄞州三区的法拍房成交情况。
这段时间内，市三区共拍出法拍房66套，其中，有41套的成交价低于评估价，占比约62%。
而在之前相同的时间里（2月2日-4月16日），市三区共成交法拍房69套，其中成交价低于市场评估价的为31套，占比约45%。
两相比较，可窥宁波法拍房市场走势之一斑。
03
调控新政施行以来市三区成交的法拍房中，有两套一拍流拍的住宅，可能特别值得关注下。
一套是七中的学区房，位于悦兴花苑南区。
这套法拍房产证面积138.57平方米，评估价606万元、折合单价约43700元/平方米，起拍价则为545.4万元、折合单价不到39400元/平方米。
上周，这套法拍房一拍，最终无人报名，流拍。
据宁波市房产交易信息服务网上近期二手房挂牌信息，悦兴花苑差不多面积的二手房，挂牌单价低的近47000元/平方米、高的则超过55000元/平方米。不过，近半年来无成交记录。
阿里拍卖平台拍卖结果截图
还有一套，是与东部新城只隔了条通途路、还很新的高新区东晟府的法拍房。
东晟府这套法拍房产证面积175.17平方米，评估公司给出的市场评估价高达920万元、折合单价约52520元/平方米。
一拍起拍价800万元、折合单价不到46000元/平方米，但无人报名，也遭流拍。
前阵子这套法拍房二拍，起拍价调低至640万元，最终以692万元成交、折合单价约39500元/平方米。
宁波市房产交易信息服务网上的二手房挂牌信息显示，东晟府此类大面积房源的挂牌单价，多在45000元/平方米上下。近半年该小区二手房的成交价记录如下：
宁波市房产交易信息服务网截图
04
近些年来，在宁波楼市火热氛围的映衬下，很多法拍房的评估价，被认为低于相似二手房的市场价，兼之法拍房的起拍价一般都会在评估价基础上打七折，又不限购，所以吸引了蛮多的购房者前往“淘宝”、“捡漏”。
但从最终拍卖结果看，这几年的宁波法拍房市场很难真的淘到宝、捡到漏。
就像上面对调控新政前市三区成交的法拍房所作的统计数据显示的那样，大部分的法拍房，最终都拍出了远高于起拍价、也高于评估价的价格。
而现在，似乎情况正在发生变化……
在宁波二手房市场明显降温之后，从上述那两套一拍流拍的法拍房身上，以及从调控新政施行以来市三区超过六成法拍房成交价低于评估价的数据上，或许可以得出一个结论：
当下宁波多数法拍房的评估价，可能已经要比相似二手房的市场价要高了。
换个角度，如果我们把法拍房的评估价视作二手房的挂牌价——或者说是房东尚未根据市场降温而作出调整的心理价位，而把法拍房的最终成交价视作购房者可以接受的价位，那么，法拍房评估价相较成交价的折让幅度，在某种程度上，可以作为现在市场形势下，二手房东想要成功出售手头房子而需给出的一个议价空间。
让步多少，才可能促成成交呢？
我们“宁波楼市报道”也对4月17日至今成交的成交价低于评估价的市三区41套法拍房作了一番统计。
这41套法拍房中，最终成交价相较各自的评估价——
降幅在10%以内的，有23套，占比约56%。
降幅在10%以上、20%以下的，有12套，占比约29%。
降幅超过20%、低于30%（即还是高于起拍价成交）的，只有6套，占比约15%。
如果你是想要尽快出掉手头房子的二手房东，或者是有计划购置二手房的买家，这样的一个统计结果，也许有一定的参考价值？
最后，一起来等着看个热闹——阿里拍卖平台上，新挂出了一套涉刑法拍房，为一套鄞州公园北侧江山万里一期的别墅，评估总价近3150万元！
起拍价，则是1元。
去年9月中旬，也是江山万里一期的一套别墅法拍房，起拍价1700余万元，最终被拍到了近3050万元，成交单价超过8万元/平方米，当时曾轰动一时（详见本号当时报道《宁波“沦落”成法拍房的千万级豪宅：有单价拍到超8万元/㎡的，也有流拍、流拍、流拍的……》）。
这一次，不知会拍成什么样？
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来源：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：陈剑虹
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